本帖最后由 茶小房 于 2023-4-23 11:59 编辑
去年，住建部曾相继发布过两本强制性规范——《民用建筑通用规范》和《消防设施通用规范》。根据当时的公告，这两本规范从3月起全面执行！ 其中“杀伤力”最强的一条，就是面层要计入建筑面积了（外墙和外立面装饰也要计入建筑面积）！
旧规GB/T50353-2013《建筑工程建筑面积计算规范》3.0.27条文节选： 下列项目不应计算建筑面积： ……
勒脚、附墙柱、垛、台阶、墙面抹灰、装饰面、镶贴块料面层、装饰性幕墙，主体结构外的空调室外机搁板(箱)、构件、配件，挑出宽度在2.10m以下的无柱雨篷和顶盖高度达到或超过两个楼层的无柱雨篷。 ……
新规GB55031-2022《民用建筑通用规范》3.1.1条文：建筑面积应按建筑每个自然层楼（地）面处外围护结构外表面所围空间的水平投影面积计算。
新规GB55031-2022《民用建筑通用规范》3.1.1条文说明：“每个自然层”为非单层建筑时，建筑面积应为建筑各自然层面积的总和； “楼（地）面处”是指楼（地）面的设计完成面，对于没有结构楼板的地面，应为混凝土垫层顶面； “外围护结构”是指外墙，包括作为外围护结构的玻璃幕墙、金属幕墙、石材幕墙、人造板材幕墙等； “外表面”是指外围护结构的设计完成面，建筑外围护结构一般由墙体、保温层、饰面层组成，设计完成面即装饰面层外边线；当幕墙作为外围护结构时，“外表面”为幕墙面板外边线（见图1）。
● 对以真石漆为主的住宅来说 以普通的18层住宅楼为例，其真石漆面层厚度为20mm。 粘贴式外保温板面层做法：此做法面层厚度为15+5=20mm。一体化保温板（AB板）面层做法：此做法面层厚度为15mm+保护层厚3mm，总厚度为18mm。以上面的一个普通住宅为例，建筑面积变化： 每层增加2.85㎡，每栋楼增加2.85㎡*18=51.3㎡，10栋楼增加51.3㎡*10=513㎡。 同样以上述住宅楼为例，原保温层厚度若为100mm厚，选择幕墙外饰面，则厚度为200mm，增加100mm厚度。 建筑面积变化：每层增加14.26㎡，每栋楼增加14.26㎡*18=256.68㎡，10栋楼增加256.68㎡*10=2566.80㎡。图源：图图规范
新规一出，很多准备买房的朋友和已经买房的朋友又开始焦虑了，公摊面积一大，是不是又要多交钱了？
其实，新的规范主要是民用建筑的通用规范，并不是房产测绘的规范，对房屋面积测绘基本没有太大的影响。
退一步讲，新规都有一个过渡期，对于新规执行前的老项目，都按原规范细则执行，新项目参照新规定。所以，这两年买房的朋友也不用担心，房子交付后也不会出现公摊面积增加的情况。
相比起对购房者的影响，新规对房地产开发和设计影响更大。比如未来高端住宅，是否会减少对干挂石材、玻璃幕墙、铝板的使用。
试想一下，社区的公共设施大规模缩减，楼梯、过道、门廊等狭窄不堪，居住起来该有多么的不适，以牺牲社区的居住品质为代价的低公摊小区，大家真的愿意买吗？精致的公摊可以提升居住品质，另一方面也提升房产价值。所以总的来说，如何把握公摊面积的大小、计算方式都是很重要的一个课题。 也有人会说，“取消公摊面积，套内单价会涨”，一样的道理。 确实，如果按照使用面积计价，单价确实会相对涨，但这就相当于超市带壳的榴莲和剥好的榴莲果肉一样，总价是不变的。你买榴莲的时候是带皮的还是不带皮的，你看得一清二楚，也知道各自的价格是多少？你甚至可以称一下榴莲皮的重量是多少。 | 
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发表于 2023-4-23 11:56
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